Liebe Teilnehmer, liebe Hausgewinnspielinteressenten,
viele Hausbesitzer, die mich zwischenzeitlich kontaktiert haben, beklagten sich über unzureichende Verkaufshifen ihrer Makler oder Bänker.
Es erreichten mich Erfahrungsberichte über Makler, die sich von Gutachtern unterstützen ließen, um Hauspreise zu senken und über korrekt arbeitende Bänker, die von ihren Vorgesetzten ausgebremst wurden; dies nur, um aus persönlichen Gründen, den ihnen unerwünschten Hausbesitzer zu schädigen. Auch erreichten mich Berichte über Zwangsversteigerungen, durch die, gemessen an dem "Marktwert " ein Haus völlig unter Wert veräußert worden sei..............
Daher sende ich diesen Aufruf:
Hausbesitzer seit Euch Eurer Werte bewußt !
Käufer seit Euch bewußt, welchen Wert ihr einkauft !
Die Frage ist, wie der Wert eines Hauses zu bemessen ist.
Wer baut, weiß, dass die eingereichten Voranschläge nie ausreichen und ein gut gebautes Massivhaus kostenmäßig immer wesentlich teurer werden wird - dennoch muss der Bauherr zahlen.
In den ersten Jahren des Bezuges erweist sich dann, ob ein Haus gut oder mit Mängeln gebaut worden ist.
Das bedeutet, ein angebotenes Neubauobjekt für z.B. 400.000,- € wird voraussichtlich auf 500.000,- € - 600.000,- € tatsächliche Kosten hinauslaufen.
In den ersten 4 - 5 Jahren des Neubezuges erweist sich dann, ob das Haus mängelfrei ist, oder nicht. Nicht selten beginnen in den ersten 4-5 Jahren teure Prozesse mit den Bauunternehmen um die inzwischen ersichtlich gewordenen Mängel.
Wird nun ein Haus zum Verkauf angeboten, stellt sich die Frage nach dem Wert.
Gemäß Baugesetzbuch ist ein privat genutztes Einfamilienhaus nach dem Sachwert, ein Mietshaus nach dem Ertragswert und Sachwert zu bewerten.
Gemäß der Makler, Bänker und Städte seien die Häuser nach dem Marktwert (Sachwert-Alterungswert-Marktwert) zu bemessen.
Zu diesem Marktwert ein paar Worte:
Die Katasterämter der Städte, verzeichnen eine Statistik, über verkaufte Häuser und deren Verkaufspreise. Aus diesen Aufzeichnungen wird der sogenannte Marktpreis der vergangenen Jahren für bestimmte Regionen ermittelt.
Das bedeutet:
Hausbesitzer, die ihr Objekt verkaufen möchten und keine Zeit mitbringen, auf den richtigen Käufer zu warten, verfallen oft dem Geflüstere einer Vielzahl von Maklern, ihr Objekt sei zu teuer und müsse unbedingt im Preis gesenkt werden.
Folgt ein Hausbesitzer diesem Geflüstere nicht, stehen besagten Maklern/Bänkern viele unterschiedliche Möglichkeiten zur Verfügung, um Hausbesitzer von der angeblichen Überteuerung zu überzeugen.
So werden Hausbesitzer verleitet, ihre Häuser weit unter Wert zu verkaufen und zustimmend zu nicken: "Tja...man bekommt ja den Preis nicht..."
Nachdem diese Arbeit dann getan ist, können Häuser zu Billigpreisen wesentlich schneller verkauft werden, die Städte nehmen die Verkaufspreise in die Statistik auf und geben den Marktwert für Häuser in der Region bekannt -
Maßgeblich für die Wertberechnung einer Immobilie ist jedoch das BauGB.
Für privat genutzte Einfamilienhäuser ist die Sachwertermittlung zugrunde zu legen, das bedeutet, dass die tatsächlichen, derzeitigen Kosten zur Errichtung dieser Immobilie ermittelt werden müssen, abzüglich der Alterungskosten.
Die Vorteile für den Käufer liegen auf der Hand:
- der Käufer erwirbt ein Haus seiner Wahl zu 13 - 20 - 25 % (je nach Alter) günstiger
- diesen Preisnachlass kann er nutzen, um kosmetische Veränderungen nach eigenem
...Geschmack vorzunehmen.
- unerkannte Baumängel sind nicht mehr zu befürchten.
Leider ist der derzeitige Immobilienmarkt übersät mit so genannten Fachkundigen, die es vorziehen, schnelle, kleinere Geschäfte abzuwickeln und mit seltsamen Methoden den Hausbesitzern glauben machen, ihre Häuser weit unter Wert verkaufen zu müssen -
- ansonsten wären mir die vielen Berichte gar nicht zugetragen worden.
An dieser Stelle ist es wichtig, den tatsächlichen Wert seiner Immobilie zu berechnen und den richtigen Verkaufspartner zu finden oder neue Wege zu gehen.
Um Hausbesitzern (oder dessen Erben) in Deutschland eine weitere Veräußerungsmöglichkeit zu erschließen, arbeite ich vorrangig an dem Hausgewinnspiel weiter.
Da ich jedoch, wie bereits mitgeteilt, von einem mir seit Jahren bekannten, korrekt arbeitenden Bänker aufgefordert worden bin dem sachlich-ehrlichen-konventionellen Verkaufsweg eine Chance zu geben, habe ich mich dem Wettbewerb - hausgewinnspiel-muenster gegen konventionellen Verkauf gestellt.
Neben dem, von einem Gutachter ermittelten Schätzwert meines Hauses in Höhe von 550.000,- € führe ich an Hand meiner Immobiliendaten, zur Beispielberechnung für andere Hausbesitzer, drei verschiedene, mögliche Berechnungswege zur Ermittlung einer überschlägigen Wertermittlung für Einfamilienhäuser auf:
1. Normalherstellungskosten gemäß der Veröffentlichung des Bundesministerium für Verkehr, Bau und Straßenentwicklung - in telefonischer Rücksprache mit der Stadt Münster/Katasteramt, sowie dem o.g. Fachbereich des Bundesministerium NRW
2. Ermittlung des Sachwertes nach €/m³ gemäß BKI Baukosten 2009, Statistische Kostenkennwerte für Gebäude. Vom Baukosteninformationszentrum der Deutschen Architektenkammer (in telefonischer Rücksprache mit einem münsteraner Architekten, dem mein Haus/dessen Bauunterlagen bekannt ist)
3. Wertermittlung nach der Brandversicherungsurkunde meiner Versicherung
Datenerhebung:
Immobiliennutzung:
... Selbstnutzung
Grundstücksgröße:
............ 531,0 m² (461 m² Baugrundst., 70 m² Rasen)
Wohnfläche Haus:
............. 205,0 m² ( 181 m² Wohnhaus, 24 m² Winterg.)
umbauter Raum:
............... 920,8 m³
Bruttogrundfläche:
............ 290,0 m²
Himmelsrichtung:
................... s/w
Angaben zum Dach:
....... Satteldach
Gebäudetyp:
...........Einfamilienhaus
Gebäudestand:
............. freistehend
Zimmer:
....... 8
Bäder :
........ 2
Gäste-WC:
.... 2
Küchen:
....... 2
Garagen:
....... 2
Stellplätze:
... 2
Zu Berechnungsmöglichkeit 1 :
Normalherstellungskosten gemäß der Veröffentlichung des Bundesministerium für Verkehr, Bau und Straßenentwicklung - in telefonischer Rücksprache mit der Stadt Münster/Katasteramt, sowie dem o.g. Fachbereich des Bundesministerium NRW
Entsprechend der Auskunft der Stadt Münster/Katasteramt, sowie dem Bundesministerium Düsseldorf sind die Normalherstellungskosten zur Berechnung des Immobiliensachwertes den Veröffentlichungen des Bundesministerium für Verkehr, Bau und Straßenentwicklung (
http://www.bmvbs.de unter Stadtentwicklung,Wohnen/Gesetze, Verordnungen, Erlasse, Richtlinien, Anlage 7 / 1.21 Seite 93) zu entnehmen.
Gemäß telefonischer Auskunft vom 08.06.2010 ist die Bruttogesamtgrundfläche der Berechnung zugrunde zu legen.
http://de.wikipedia.org/wiki/Grundfläche_(Architektur)
http://www.bmvbs.de/Anlage/original_965 ... K-2000.pdf 1. Bodenwertermittlung
http://www.boris.nrw.de/borisplus//data ... 0_frei.pdfDurchschnittspreise nach ausgewählten Grundstücksdaten in €/m² treffen für Hiltrup/Ost, Bereich Anemonenweg 250 €/m² zu.
461 m² x 250,- € = 115.250,- €
.. 70 m² x 150,- € = 10.500,- €
..........................125.750,- €
2. Gebäudewertermittlung:
http://www.bmvbs.de/Anlage/original_965 ... K-2000.pdfTyp 1.21 Erd-, Obergeschoß, nicht ausgebautes Dachgeschoss, nicht unterkellert
Normalherstellungskosten(ohne Baunebenkosten) entsprechend Kostengruppe 300 und 400 Din 276/1993 einschließlich 16 % MwSt, Preisstand 2000 ( 930,- €/m²)
plus 16 % Baunebenkosten
11,615 x 11,99 = 139,264 m² EG
11,615 x 11,99 = 139,264 m² DG
.......................278,528 m² Gesamt
Zur Ermittlung der Herstellungskosten im Jahr 2000 sind die m² mit 930,- € zu multiplizieren:
278,528 m² x 930,- € = 259.031,04 €
Die Anpassung auf 2010 berechnet sich mit folgendem Schlüssel:
Index auf das Jahr 2010 = ./. 97,8 = 2.648,58 €
..............................................2.648,58 € x 112,3 297.435,53 €
plus 16 % Baunebenkosten: 47.589,68 €
reine Wohnhauskosten : 345.025,21 €
3. Garagenwertermittlung:
18 m² Grundfläche x 250,- €/m² nach BGF = 4500,- € x 2 Garagen = 9000,- €
Baunebenkosten + 10% = 900,- €
...............................................9900,- €
4.Wintergartenwertermittlung:
24 m² x 42,- €/m² = 1.008,- € (Fundament)
24 m² x 1000,- €/m² = 24.000,- € (Wintergarten)
................................25.008,- €
5. Abschreibung:
Gemäß Wertermittlungsrichtlinie nach Ross / Abschreibung - 13 % liniare Abschreibung / tatsächliche Abschreibung 8% bei 80/90 Jahren Gesamtnutzungsdauer =
345.025,21 € + 9900,- € + 25008,- € = 379933,21 € - 8 % (30.394,66 €) = 349.538,55 €
6. Gesamtberechnung bisher:
Boden:
.......125.750,00 €
Immobilie:
...349.538,55 €
Gesamt:
......475.288,55 €
7. zuzügliche Besonderheiten:
1. Anschlußkosten: 2500,- € x 4 (Gas, Wasser, Strom, Kanalisation) = 10.000,- €
2. Carport cir. 8m/3m 24.000,- €
3. Pflasterung: 100,- €/m² x 156,5 m² = 15.650,- €
Terrasse 1= cir. 4m x 5,0 m = 20,0 m²
Terrasse 2= cir. 5m x 5,0 m = 25,0 m²
Terrasse 3= cir. 11m x 2,5 m = 27,5 m²
Einfahrt 1 = cir.22 m x 3,0 m = 66,0 m²
Einfahrt 2 = cir. 6m x 3,0 m = 18,0 m²
4. Terrassenbedachung 11 m x 2,5 m Neupreis 6000,- € = 3.000,- €
5. Anlagenbereiche/ Hecke / Gartenschoppen = 2.000,- €
54.650,- €
Normalherstellungskosten: 529.938,55 € = reiner Sachwert
Korrekterweise führe ich hier an, dass die Stadt Münster an dieser Stelle ausdrücklich auf die Marktanpassung (s.o.meine Ausführungen) hingewiesen hat.
D.h. ein Verkaufspreis würde sich demnach wie folgt berechnen:
Marktanpassung: - 10 % : 529.938,55 € - 52.993,86 € = 476.944,69 €
Zu Berechnungsmöglichkeit 2:
Ermittlung des überschlägigen Sachwertes nach €/m³ gemäß BKI Baukosten 2009, Statistische Kostenkennwerte für Gebäude. Vom Baukosteninformationszentrum der deutschen Architektenkammer (in telefonischer Rücksprache mit einem münsteraner Architekten, dem mein Haus/dessen Bauunterlagen bekannt ist)
Boden: 250,- € x 461m² = 115.250,- €
150,- € x 70 m² = 10.500,- €
125.750,- €
Wohnhaus: 320,- € x 798 m³ = 255.360,- €
Wintergarten: 320,- € x 74 m³ = 23.680,- €
279.040,- €
Index auf das Jahr 2010 = ./. 97,8 = 2.853,17 € 2.822,90 € x 112,3 = 320.410,99 €
Garagen: 250,- € x 49 m³ = 12.250,- €
Anschlußkosten: 2500,- € x 4 (Gas, Wasser, Strom, Kanalisation) = 10.000,- €
Carport 8 m / 3 m: 24.000,- €
Pflasterung: 100,- €/m² x 156,5 m² = 15.650,- €
Terrassenbedachung 11 m x 2,5 m Neupreis 6000,- € 3.000,- €
Anlagenbereiche / Gartenschoppen 2.000,- €
66.900,- €
125.750,00 € + 320.410,99 € + 66.900,00 = 513.060,99 € reiner Sachwert
Zu Berechnungsmöglichkeit 3:
Überschlägige Wertermittlung nach der Brandversicherungsurkunde meiner Versicherung
Gemäß meiner Versicherungssumme ergibt sich 33.400,- € zu dem Index 2010 / 1.186,1
Rechenweg:
33.400 x 1.186,1 ./. 100 = 396.175,- €
396.175 (Haus) + 125.750,- € (Boden) = 521.925,- €
Allgemeine Objekteschreibung
Das Objekt wurde 1998 fertig gestellt. Es handelt sich um ein, in Massivbauweise erstellten roten Klinkerbau, mit sehr guter Isolierung.
Als Besonderheit verfügt das Gebäude über einen Wintergarten, zwei Garagen, drei Terrassen, davon eine überdacht, sowie einem 8 m langem Carport.
Die räumliche Gestaltung ermöglicht äußerst flexible Veränderungsmöglichkeiten. Das Gesamthaus besitzt zwei voneinander getrennte Eingänge, so dass das Wohnareal leicht in Haupthaus und Einliegerwohnung unterteilt oder zusammen gefügt werden kann.
Grundrissdetailbeschreibung
Vom Haupteingang gelangt man in die 6,90 m² große Diele mit rechtsseitig anliegendem 2,15 m² Gäste WC, sowie 15,12 m² großer Küche, an die sich der 7,04 m² große Hauswirtschaftsraum anschließt.
Von diesem Hauswirtschaftraum gelangt man in eine Art Innenhof, mit einer 22 m² großen, überdachten Terrasse und 70 m² großen Rasenfläche.
Zurück zur Diele befindet sich linker Hand das 25,04 m² große Wohnzimmer mit anliegendem, wohnraumerweiternden 24,00 m² großen Wintergarten. Von hier aus gelangt man in den etwa 90 m² großen Garten.
Ebenfalls schließt sich an das Wohnzimer ein weiteres Wohnzimmer von 18,77 m². Dieses zweite Wohnzimmer befindet sich im Bereich der möglich abtrennbaren Einliegerwohnung. Die Räumlichkeit durch beide Wohnzimmer führt in eine zweite Diele von 2,99 m². Hier befindet sich der zweite Eingang des Hauses. Von dieser zweiten Diele geht es in einen möglichen Küchenbereich von 7,02 m², einem Gäste-WC von 5,97 m², einem Schlafraum von 10,74 m² und Badezimmer von 4,04 m². Es handelt sich um Einzelräume, die einer Einliegerwohung zugeteilt werden können.
Zurück zur Hauptdiele führt eine Holztreppe in das Obergeschoß. Dieses Obergeschoß ist ausgestattet mit fünf Schlafzimmern (11,34 m², 12,83 m², 13,16 m², 13,59 m², 13,82 m²) und einem Bad (8,18 m²) mit Dusche und Badewanne.
Der Dachboden ist mit Stromversorgung, Begebarkeit und guter Isolierung als Lagerfläche nutzbar.
Lagebeschreibung (direkte Umgebung)
Die umliegende Infrastrukktur ist außergewöhnlich gut. Kindergärten, Schulen, Ärzte, Apotheken und Einkaufsmöglichkeiten befinden sich in unmittelbarer Nähe. Hiltrup Mitte ist mit dem Fahrrad innerhalb von 10 Min und das Centrum Münster innerhalb von 30 Min erreichbar. Selbstverständlich stehen auch öffentliche Verkehrsmöglichkeiten zur Verfügung, die etwa alle 20 Min. nutzbar und naheliegend erreichbar sind.
Ebenso gelangt man binnen 3 Min. in den Naturbereich der Hohen Ward. Die Siedlung, in der das Haus steht, zeichnet sich durch ein gehobenes Ambiente aus.
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